FAQS

  • CONDOMÍNIO

O que é um condomínio?

Um condomínio resulta na soma das fracções autónomas com as partes comuns.

Quais são as partes comuns existentes num condomínio?

São comuns as seguintes partes do edifício:

• Solo
Terreno sobre o qual está implantada a construção, sendo comum a todos os condóminos

• Alicerces, colunas, pilares e paredes-mestras
Constituem a estrutura do prédio que dão solidez ao conjunto

• Placas, pavimentos, rebocos, revestimentos, estuques, etc
Melhoramentos das superfícies (tacos, azulejos, mosaicos, pedras decorativas, etc) tanto no solo como nas placas (laje, cimento armado, etc) que constituem a estrutura do edifício.
Inclui, também, rebocos, revestimentos e tintas das paredes-mestras que são comuns desde que sejam exteriores, dêem para partes comuns ou, por qualquer forma, não sejam de utilidade exclusiva de um condómino

• Telhados e terraços de cobertura
Os telhados podem ser usados para publicidade e os terraços de cobertura para colocação de antenas de telecomunicações

• Entradas, vestíbulos, escadas e corredores
Mesmo quando são utilizados por um único condómino no acesso à sua fracção

• Instalações gerais de água, electricidade, aquecimento, gás, comunicações e semelhantes não essenciais à existência do edifício mas, quando implantados, são indispensáveis ao uso normal por todos os condóminos

• Pátios e jardins anexos ao edifício

• Ascensores

• Cisternas

• Casa da porteira e lavandaria

• Garagem

De realçar que são comuns, até prova em contrário, todas as coisas que não sejam afectas ao uso exclusivo de um dos condóminos.

Um logradouro é considerado parte comum?

Mesmo estando implantados no terreno no qual está construído o edifício, os logradouros não são considerados partes comuns, estando adjacentes às fracções que lhes correspondem.

Uma açoteia pode ser de uso exclusivo de um só condómino?

Uma açoteia, como qualquer outro espaço equivalente, ao fazer parte do telhado é inerente à sua existência e função, assentamento e arejamento, pelo que não pode ser apropriado exclusivamente pelo condómino que, por exemplo, resida no último piso do edifício.

É possível um condómino recusar-se a contribuir para o pagamento de uma parte comum por alegar ausência de utilização da mesma?

Não. Cada condómino é comproprietário das partes comuns do edifício não podendo renunciar ao pagamento da sua quota-parte das despesas necessárias à sua conservação ou fruição. Por exemplo, um condómino não pode recusar-se a contribuir para o pagamento da manutenção de elevadores só porque afirma que o seu percurso normal no edifício é pelas escadas.

O que é o título constitutivo?

É o documento, formalizado normalmente mediante escritura pública, que atesta a passagem a propriedade horizontal de um determinado edifício. Dele devem constar a descrição das várias fracções e o valor atribuído a cada uma delas, em termos de percentagem ou permilagem, bem como o uso a que se destina cada uma delas.

O título constitutivo pode ser alterado?

Sim, desde que todos os condóminos estejam de acordo com as alterações propostas. Para o efeito, todos deverão assinar a respectiva escritura pública ou a acta da assembleia em que o acordo ficou decidido (de forma a que o administrador possa representar todo o condomínio), sob pena de, se não o fizerem, essa alteração ser considerada nula.

É possível arrendar-se a casa da porteira mesmo sendo considerada uma parte comum?

Sim, desde que seja deliberado em assembleia de condomínio por maioria dos votos representativos do capital investido. Continuando a ser tratada como parte comum, todos os condóminos contribuem para a sua manutenção e todos dela retiram rendimento.

  • DIREITOS E DEVERES DOS CONDÓMINOS

O que é o Regulamento do Condomínio?

O Regulamento do Condomínio é um documento obrigatório em todos os edifícios com mais de quatro condóminos, cujo objectivo é disciplinar a vida do condomínio com vista à redução de conflitos, tanto no que diz respeito ao uso dos espaços comuns do edifício como também, em determinados aspectos, às fracções autónomas.

A quem compete a elaboração do Regulamento do Condomínio?

Caso ainda não faça parte do título constitutivo do edifício, a sua redacção compete à assembleia de condóminos. Se esta não o fizer, a Administração de Condomínio poderá tomar a iniciativa e submeter a sua proposta à votação dos condóminos.

Como devem ser repartidas as despesas do condomínio?

A não ser que o título constitutivo, o regulamento do condomínio ou uma acta da assembleia de condóminos correctamente aprovada determine algo diferente, as despesas comuns devem ser pagas pelos condóminos na proporção do valor (percentagem ou permilagem) das respectivas fracções.

O que fazer quando um condómino não quer pagar?

Duas possibilidades poderão ocorrer. Em primeiro lugar, aplicar eventuais sanções pecuniárias previstas em regulamento de condomínio por incumprimento do pagamento da quota no prazo estipulado. Em segundo lugar, mediante envio de cartas registadas com aviso de recepção aos faltosos, informando-os da disposição firme de recorrer aos tribunais se as dívidas não forem pagas.

O condomínio precisa de uma reparação da fachada ao nível do 2º piso, por motivos de necessidade de impermeabilização. Deverão ser todos os condóminos a suportar este custo?

Sim. A obra em causa traduz-se na necessidade de garantir a integridade física do edifício, pese embora o facto do problema detectado ser somente ao nível de um dos seus pisos. Assim, sendo a fachada parte integrante da estrutura do edifício e, como tal, parte comum a todos os condóminos, deverão todos contribuir para a intervenção a efectuar.

O que é uma obra de inovação?

Inovações são obras para introduzir ou eliminar algo, por forma a proporcionar melhoria no uso, maior comodidade ou rendimento, aplicando-se, somente, às partes comuns do edifício. A aceitação de uma obra de inovação carece de, pelo menos, dois terços do capital do edifício.

Sou obrigado a contribuir para a adaptação do último piso para efeitos de sala de condomínio?

Sim. A adaptação em causa é considerada uma obra de inovação pelo que deverá ser suportada por todos os condóminos na proporção do valor das suas fracções desde que, indubitavelmente, tenha sido aprovada em assembleia de condóminos, não obstante o facto de poder votar contra a decisão tomada.

Um condómino pode realizar obras que modifiquem a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício?

Sim, desde que não ponha em risco a segurança do edifício, seja autorizado em assembleia de condóminos em, pelo menos, dois terços do capital investido e seja emitida uma licença pela autarquia (quando necessário).

Quais são as obrigações de um proprietário que arrenda a sua fracção?

• Informar a Administração do Condomínio do arrendamento
• Comunicar à Administração do Condomínio a sua actual morada
• Informar o arrendatário das regras que regulamentam o condomínio, anexando, inclusivamente, o regulamento do condomínio ao contrato de arrendamento
• Responsabilizar-se pelos actos do arrendatário que violem as normas vigentes
• Efectuar o pagamento dos encargos de usufruto das partes comuns (excepto se for acordado, no contrato de arrendamento, que essas despesas ficam à responsabilidade do arrendatário)

Dado não termos porteira, a nossa Administração sugeriu o arrendamento da fracção destinada a esse fim. Quais os procedimentos a serem considerados?

Em primeiro lugar, é necessário que a assembleia de condóminos aprove, por unanimidade, a vontade de arrendar essa parte comum. De seguida dever-se-á celebrar o contrato, em triplicado, de forma a que um dos exemplares possa ser entregue na repartição de finanças da área. Num terceiro momento, há que contar com a vertente fiscal do arrendamento da parte comum, no tocante à distribuição do rendimento daí resultante, dado que os condóminos serão sempre considerados, pelo fisco, titulares de rendimentos prediais, devendo inscrevê-los na sua declaração anual atendendo ao valor relativo das suas fracções.

  • GESTÃO FINANCEIRA DO CONDOMÍNIO

Quantas contas bancárias deverá ter um condomínio?

Um condomínio deverá ter duas contas bancárias: uma conta à ordem destinada aos pagamentos correntes (água, electricidade, elevadores, limpeza, etc.) e uma conta a prazo / poupança onde devem ser depositadas as comparticipações respeitantes ao fundo comum de reserva.

Qual a finalidade do fundo comum de reserva?

Para evitar que, no momento em que se revela necessária a execução de obras de maior montante, não hajam meios financeiros para as realizar, a lei determina que o condomínio constitua um fundo destinado à conservação do edifício: o fundo comum de reserva. O seu financiamento deve ser assegurado pelas contribuições dos condóminos correspondendo, no mínimo, a 10% da quota mensal estipulada. Como tal, cada condómino contribuirá, com a periodicidade definida em assembleia, com o montante da quota de condomínio acrescido da percentagem mínima de 10% para efeitos de fundo de reserva. As quantias acumuladas com carácter de fundo comum de reserva deverão ser depositadas numa conta poupança-condomínio.

Na última assembleia do nosso edifício, o resultado do exercício foi positivo. Qual deverá ser o destino a dar ao montante envolvido?

Cabe à assembleia decidir o destino a dar a essa verba. Caso o valor excedente não seja elevado, pode decidir-se manter na conta à ordem para fazer face a necessidades orçamentadas (e, como tal, devidamente previstas) no novo ano agora em curso. Por outro lado, a decisão poderá passar pelo enquadramento desse montante no fundo comum de reserva (mediante transferência para a conta poupança-condomínio), prevendo a futura necessidade de realização de uma obra de manutenção ou de beneficiação.

Sou obrigado a comparticipar para o seguro do condomínio?

A lei determina a contratação de um seguro contra risco de incêndio aquando da compra de uma fracção autónoma. Por associação, o condómino está a segurar não só as paredes da sua casa como também a permilagem (ou percentagem) das partes comuns do edifício que lhe pertence. Caso não tenha este seguro em vigor, caber-lhe-á ressarcir o condomínio, na sua quota-parte, dos eventuais danos que possam ocorrer no edifício.

O que é o seguro multirriscos condomínio?

O seguro multirriscos condomínio é uma modalidade de seguro em grupo, já que abrange um conjunto de condóminos tornando-se mais barato, que contempla mais do que a mera cobertura do risco de incêndio exigido por lei. Para a sua constituição deverá a administração indagar quais os condóminos interessados e proceder à contratação do seguro para as fracções interessadas.

A minha entidade bancária coloca-me entraves à mudança para um seguro multirriscos condomínio. Como deverei proceder?

Caso tenha associado um crédito hipotecário à aquisição da sua fracção, é frequente que a entidade bancária coloque entraves na mudança para um seguro multirriscos condomínio. No momento em que adquiriu o seu imóvel, foi-lhe, certamente, exigida a constituição de um seguro multirriscos habitação na própria entidade bancária ou numa entidade parceira. Constate junto do seu Banco quais as coberturas essenciais de forma a garantir que o seguro do qual pretende fazer parte as contempla. Por outro lado, comprometa-se a entregar comprovativo do pagamento da apólice colectiva, de acordo com a periodicidade acordada. Por último, confirme as novas condições impostas pelo seu Banco no tocante a eventuais ajustes no spread aplicado ao seu empréstimo bancário.

Praça da Paz, lote B
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Tarde: 14h - 18h

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